Kalkulačka hypotéky
Odhadněte měsíční splátku hypotéky s pevnou sazbou podle ceny bytu či domu, vlastních zdrojů, úroku a splatnosti. Volitelně připočtěte daň z nemovitých věcí, pojištění a příspěvek SVJ — se sazbami a náklady, které zadáte sami.
Vypočítat
Vypočítat
Výsledek
Vzorec
Výše úvěru je cena minus vlastní zdroje. Anuitní hypotéka používá standardní amortizační vzorec, takže jistina a úrok zůstávají ve splátce konstantní, zatímco zůstatek klesá. Volitelné roční náklady se dělí 12 a přičtou k celkovému odhadu bydlení.
Vyřešený příklad
- Byt v Praze 6 500 000 Kč, 20 % vlastních zdrojů → úvěr P = 5 200 000 Kč
- Úrok 4,5 % na 30 let → r = 0,045/12; n = 360 → jistina+úrok ≈ 26 350 Kč
- Roční daň 2 400 Kč a pojištění 4 800 Kč → +200 Kč a +400 Kč měsíčně
Výsledek: ≈ 26 350 Kč jistina+úrok · ≈ 26 950 Kč s daní a pojištěním
Jak vzniká tento odhad hypotéky
Nástroj modeluje plně splácený úvěr s pevnou sazbou. Úrok a místní náklady zadáváte vy — aktuální tržní sazby z bankovních nabídek ani ČNB nenačítáme automaticky.
Od ceny k výši úvěru
Zadejte kupní cenu a procento vlastních zdrojů. Kalkulačka spočítá částku k financování. Při bytu za 6 500 000 Kč a 20 % vlastních zdrojů zbývá 5 200 000 Kč úvěru — realistický rámec pro menší 2+kk v Praze; v Brně či Ostravě bývají ceny často nižší.
České banky obvykle vyžadují dostatečné vlastní zdroje a posouzení úvěruschopnosti. Nižší podíl vlastních zdrojů může znamenat přísnější podmínky nebo vyšší rizikovou přirážku. Limity LTV a DSTI sledujte v aktuálních doporučeních ČNB.
Jistina a úrok
Při měsíční sazbě r a n = roky × 12 anuitní vzorec zajistí splacení do n-tého měsíce. Na začátku platíte více úroku; později více jistiny.
Je-li úrok 0 %, splátka je jednoduše úvěr ÷ n.
V praxi mají mnohé české hypotéky fixaci na několik let a poté sazbu vázanou na referenční index plus marži banky. Zadejte sazbu z nabídky nebo scénář, který chcete otestovat.
Volitelné náklady na bydlení
Daň z nemovitých věcí určuje obec — u bytů často stovky až tisíce Kč ročně. Pojištění bytu běžně vychází na zhruba 3 000–6 000 Kč/rok. Fond oprav a správa SVJ jsou typický měsíční náklad v bytových domech.
Při nižším podílu vlastních zdrojů může banka vyžadovat pojištění schopnosti splácet nebo životní pojištění — měsíční premii zadejte do příslušného pole.
Volitelná pole nechte na nule, zajímá-li vás jen jistina a úrok.
Co nemodelujeme
Bez živých nabídek bank, poplatků za zpracování, odhadu, notáře, katastru, RPSN v plném rozsahu, změn sazby po skončení fixace ani mimořádných splátek. Porovnávejte nabídky podle RPSN a předsmluvních informací; přepočítejte, změní-li se sazba z nabídky. Kontext měnové politiky a ochrany spotřebitele poskytuje Česká národní banka (ČNB).
Zajímavá fakta
Úrok zadáváte vy
Hypoteční sazby se hýbou s trhem, délkou fixace a vaší bonitou. Stránka nedoplní dnešní průměry — zadejte sazbu z bankovní nabídky nebo scénář, který chcete otestovat.
Vlastní zdroje mění úvěr
Vyšší podíl vlastních zdrojů snižuje jistinu a obvykle i splátku. Pod typickými prahy LTV může banka požadovat přísnější podmínky, dokud zůstatek neklesne.
RPSN, nejen splátka
Roční procentní sazba nákladů (RPSN) zahrnuje poplatky a související náklady — může být vyšší než samotná úroková sazba. Nabídky porovnávejte podle RPSN, ne jen podle měsíční splátky.
Splátka není celý rozpočet
V Praze i regionech k měsíci připočtěte SVJ, energie, daň z nemovitých věcí a pojištění. Volitelná pole pomáhají přiblížit tento součet.
Splatnost mění úrok za cash flow
Kratší splatnost zvyšuje měsíční splátku, ale obvykle sníží celkové úroky. Delší dělá opak — užitečné, když rozhoduje měsíční cash flow.
Často kladené otázky
Vezmeme úvěr = cena × (1 − vlastní%/100), pak S = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] s měsíční sazbou r a n = roky × 12. Výsledek je jistina a úrok.
Jen pokud vyplníte volitelná pole. Roční daň a pojištění dělíme na měsíce; pojištění úvěru, SVJ a ostatní přidáváte jako Kč/měsíc.
Sazby se mění a závisí na bance, produktu a fixaci. Zadejte sazbu z nabídky nebo plánovací předpoklad, aby výsledek seděl na váš scénář.
Jednu pevnou sazbu po celou zadanou splatnost. Při plovoucí sazbě po fixaci zadejte sazbu období, které zkoumáte, a přepočítejte při změně.
Zadejte skutečné procento. Pokud banka vyžaduje dodatečné pojištění, vložte měsíční premii do příslušného pole, dokud očekáváte, že platí.
Ne. Jde o vzdělávací odhad. Skutečné nabídky obsahují poplatky, odhad a RPSN, které tato stránka neocení v plném rozsahu. Porovnávejte i informace ČNB a bankovní listy.
Zdroje
- Hypotéky a ochrana spotřebitele Měnová politika, dohled nad finančním trhem a limity úvěrových ukazatelů.
- Daň z nemovitých věcí Daňový kontext při koupi a držení nemovitostí.
- Katastr nemovitostí Evidence nemovitostí a související poplatky při převodu.