คำนวณเช่า vs ซื้อบ้าน
ดูว่าค่างวดสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยคงที่ระยะ 30 ปีเทียบกับค่าเช่าของทางเลือกที่อยู่อาศัยเดียวกันอย่างไร เป็นเช็กกระแสเงินสดเบื้องต้น — ไม่ใช่โมเดลความมั่งคั่งครบวงจร
คำนวณ
คำนวณ
ผลลัพธ์
สูตร
เราประมาณสินเชื่อบ้านแบบผ่อนเท่ากัน 30 ปีจากยอดกู้หลังหักเงินดาวน์ แล้วเทียบค่างวดรายเดือน (ดอกเบี้ย+เงินต้น) กับค่าเช่าที่คุณใส่ ส่วนต่าง = ค่างวด − ค่าเช่า
ตัวอย่างคำนวณ
- คอนโด ฿3,500,000; ดาวน์ 10%; ดอกเบี้ย 5.0%; ค่าเช่า ฿15,000
- ยอดกู้ = ฿3,500,000 × 0.90 = ฿3,150,000; r = 0.05/12; n = 360
- ค่างวด ≈ ฿16,910 เทียบค่าเช่า ฿15,000 → ซื้อแพงกว่าประมาณ ฿1,910 ต่อเดือน
ผลลัพธ์: ≈ ฿16,910 ค่างวด vs ฿15,000 ค่าเช่า
วิธีเทียบเช่ากับซื้อบนหน้านี้
หน้านี้วางรายจ่ายรายเดือนสองอย่างไว้ข้างกัน: ค่าเช่าของคุณ กับค่างวดสินเชื่อแบบย่อ ต้นทุนและผลประโยชน์หลายอย่างของเจ้าของบ้านถูกตัดออกโดยตั้งใจเพื่อให้บัญชีสินเชื่อโปร่งใส
ฝั่งซื้อ
เปอร์เซ็นต์เงินดาวน์ลดยอดกู้ เราใช้สินเชื่อผ่อนเท่ากัน 30 ปี (360 เดือน) ตามอัตราดอกเบี้ยรายปีที่คุณใส่ โดยค่างวดคงที่สำหรับดอกเบี้ยและเงินต้น — สูตรเดียวกับเครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน
ถ้าดอกเบี้ย 0% ค่างวด = ยอดกู้ ÷ 360 ไม่รวมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม และค่าธรรมเนียมโอน
ฝั่งเช่า
ค่าเช่าคือตัวเลขรายเดือนที่คุณพิมพ์ — ไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ จอดรถ หรือประกันทรัพย์สิน เว้นแต่คุณรวมไว้ในตัวเลขนั้นแล้ว
สิ่งที่การวิเคราะห์เต็มรูปแบบจะเพิ่ม
การซื้อสะสมส่วนทุนและอาจเพิ่มมูลค่า (หรือลด) ค่าธรรมเนียมโอน ค่าทนาย และค่าขายหนักเมื่ออยู่สั้น การเช่าคงความยืดหยุ่นและเลี่ยงความเสี่ยงซ่อม กฎนิ้วโป้งราคา/ค่าเช่า (ราว 15–20 เท่าของค่าเช่ารายปี) เป็นเพียงตัวกรองหยาบ
ต้นทุนโอกาสของเงินดาวน์ (ผลตอบแทนลงทุนที่พลาด) อาจพลิกการเปรียบเทียบที่สูสี เครื่องมือนี้ไม่ได้คิดเป็นมูลค่าปัจจุบันของผลเหล่านั้น
สิ่งที่ไม่ได้จำลอง
ไม่มีลดหย่อนดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ภาษีเงินได้จากการขาย การปรับขึ้นค่าเช่า การรีไฟแนนซ์ หรือการผ่อนพิเศษ ใช้เครื่องมือสินเชื่อบ้านและดอกเบี้ยทบต้นสำหรับสถานการณ์ลึกกว่านี้
ข้อเท็จจริงน่าสนใจ
กฎนิ้วโป้งราคา/ค่าเช่า
อัตราราคาต่อค่าเช่ารายปีสูงกว่า ~20 มักชี้ไปทางเช่า ต่ำกว่า ~15 มักชี้ไปทางซื้อ — การขึ้นราคาท้องถิ่น ดอกเบี้ย และภาษีที่ดินสามารถพลิกคำตอบได้ โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ที่ราคาคอนโดสูงเทียบค่าเช่า
ต้นทุนเจ้าของที่ซ่อนอยู่
ค่าซ่อม ค่าส่วนกลาง ประกัน และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมักเพิ่มอีก 1–3%+ ของมูลค่าบ้านต่อปี นอกเหนือค่างวด
ต้นทุนโอกาสของเงินดาวน์
เงินที่ล็อกในเงินดาวน์อาจลงทุนที่อื่นได้ขณะเช่า — ควรนับผลตอบแทนที่พลาดในการเปรียบเทียบที่ยุติธรรม
พรีเมียมความยืดหยุ่นของการเช่า
การเช่ามักคุ้มกว่าถ้าจะย้ายภายในไม่กี่ปี — การซื้อกระจายค่าใช้จ่ายโอนในช่วงสั้นและอาจขาดทุน
ระยะคืนทุนสำคัญ
หลายครัวเรือนใช้เวลาหลายปีก่อนที่ค่าธรรมเนียมธุรกรรมและเงินต้นที่สะสมจะชนะการเช่า — คำนวณขอบฟ้าเวลานั้นอย่างชัดเจน
คำถามที่พบบ่อย
ไม่มี ฝั่งซื้อคือเฉพาะดอกเบี้ยและเงินต้นของสินเชื่อ 30 ปีหลังเงินดาวน์ บวกภาษี ประกัน ค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมแยกต่างหากเพื่องบเจ้าของบ้านที่สมจริง
การซื้อสะสมส่วนทุนผ่านเงินต้น การเช่าไม่สะสม เครื่องมือนี้เทียบเฉพาะกระแสเงินสดรายเดือน — ไม่ให้เครดิตเงินต้นหรือการขึ้นราคา
สามสิบปีเป็นฐานเปรียบเทียบที่พบบ่อยของสินเชื่อบ้านในไทย สำหรับระยะอื่น ให้คำนวณค่างวดด้วยเครื่องมือสินเชื่อบ้านแล้วเทียบกับค่าเช่าเอง
ไม่จำเป็น — ส่วนหนึ่งของแต่ละงวดเป็นเงินต้น แต่ถ้าขายเร็ว ค่าธรรมเนียมโอนสูงอาจล้างข้อได้เปรียบนั้น
ใส่เปอร์เซ็นต์ที่คุณจะวางจริง ๆ และจำไว้ว่าเงินนั้นอาจยังลงทุนอยู่ได้ขณะเช่า
แหล่งอ้างอิง
- ข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและเสถียรภาพระบบการเงิน บริบทอัตราดอกเบี้ย นโยบาย LTV และความเสี่ยงภาคอสังหาริมทรัพย์
- คู่มือผู้บริโภคเรื่องสินเชื่อ ข้อมูลสำหรับผู้บริโภคเกี่ยวกับการกู้และการผ่อนชำระ
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้นทุนประจำปีของเจ้าของบ้านที่อยู่นอกเหนือค่างวด