Gayrimenkul

Kirala mı Al mı? Hesaplama

Sabit faizli bir konut kredisi taksitinin, aynı barınma seçimi için aylık kirayla nasıl karşılaştığını görün. İlk bakış için bir nakit akışı kontrolüdür — tam bir servet modeli değildir.

Hesapla

%
%

Yazarken güncellenir

Sonuç

—

Formül

Peşinat sonrası kredi üzerinden 30 yıllık itfalı bir konut kredisi tahmin edilir, ardından bu aylık anapara ve faiz girdiğiniz kirayla karşılaştırılır. Fark = kredi taksiti − kira.

Kredi = Fiyat × (1 − Peşinat%/100) · M = P × [r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1] · n = 360

Çalışılmış örnek

  1. Konut 4.000.000 TL; %20 peşinat; %39 faiz; kira 15.000 TL
  2. Kredi = 4.000.000 × 0,80 = 3.200.000 TL; r = 0,39/12; n = 360
  3. Kredi anapara+faizi ≈ 104.001 TL, kira 15.000 TL → satın almak ayda ≈ 89.001 TL daha pahalı

Sonuç: ≈ 104.001 TL kredi taksiti, 15.000 TL kiraya karşı

Kirala mı al mı karşılaştırması burada nasıl yapılıyor

Bu sayfa iki aylık nakit çıkışını karşılaştırır: kiranız ile basitleştirilmiş bir konut kredisi taksiti. Konut kredisi matematiğinin şeffaf kalması için kasıtlı olarak birçok mülkiyet maliyetini ve avantajını dışarıda bırakır.

Konut kredisi tarafı

Peşinat yüzdesi kredi bakiyesini düşürür. Girdiğiniz yıllık oranla, sabit aylık anapara ve faizli, 30 yıllık (360 ay) itfalı bir kredi varsayılır — konut kredisi hesaplama sayfasıyla aynı formül. Türkiye’de 30 yıllık vade yaygın değildir (tipik konut kredisi vadesi 10-15 yıldır); bu sabit varsayım yalnızca standart bir karşılaştırma tabanı sunar. Farklı bir vade için konut kredisi hesaplama aracını kullanın.

Faiz oranı %0 ise taksit kredi ÷ 360 olur. Emlak vergisi, sigorta, aidat, bakım ve kredi sigortası eklenmez.

Kira tarafı

Kira, girdiğiniz aylık tutardır — bu rakama dahil etmediğiniz sürece fatura, otopark veya kiracı sigortası içermez.

Tam bir analiz neler eklerdi

Satın almak öz sermaye biriktirir ve değer kazanabilir (ya da kazanmayabilir); kısa süreli oturumlarda alım-satım masrafları önemlidir. Kiralamak hareketliliği korur ve tamirat riskini ortadan kaldırır. Fiyat/kira oranı gibi kaba kurallar (~15-20) yalnızca kaba bir ilk elemedir.

Peşinatın fırsat maliyeti (başka yerde kazanılabilecek getiri), yakın bir karşılaştırmanın sonucunu değiştirebilir. Bu araç bu etkileri sermayelendirmez.

Modellemediklerimiz

Vergi avantajları, değer artışından kazanç, kiranın enflasyonu, değişken faiz yenilemeleri veya ek anapara ödemeleri yoktur. Daha derin senaryolar için konut kredisi ve bileşik faiz araçlarını kullanın.

İlginç bilgiler

Fiyat/kira oranı kuralı

Fiyat/kira oranı ~20’nin üzerindeyse genelde kiralamak, ~15’in altındaysa genelde satın almak avantajlıdır — yerel değer artışı, faiz oranları ve vergiler cevabı değiştirebilir.

Yüksek faizde taksit neredeyse tamamen faizdir

Türkiye’nin yüksek nominal faiz ortamında, 30 yıla yayılan bir konut kredisi taksiti neredeyse tamamen faizden oluşur — anapara ilk yıllarda çok yavaş kapanır. Bu yüzden Türkiye’de kısa vadeli (10-15 yıl) krediler daha yaygındır.

Görünmeyen mülkiyet maliyetleri

Bakım, aidat, sigorta ve emlak vergisi genelde kredi taksiti dışında konut değerinin yılda ek %1-3’ü kadar bir maliyet ekler.

Peşinatın fırsat maliyeti

Peşinata kilitlenen nakit başka yerde getiri kazanabilirdi. Adil bir karşılaştırma bu kayıp getiriyi de hesaba katmalıdır.

Hareketlilik primi

Birkaç yıl içinde taşınma ihtimaliniz varsa kiralamak genelde daha ucuzdur — satın almak, işlem masraflarını kısa bir oturuma yaymak zorunda kalır ve zarara yol açabilir.

Sıkça sorulan sorular

Hayır. Satın alma tarafı, peşinat sonrası 30 yıllık bir kredide yalnızca anapara ve faizdir. Gerçekçi bir mülkiyet bütçesi için vergi, sigorta, aidat ve bakımı ayrıca ekleyin.

Satın almak zamanla öz sermaye biriktirir; kiralamak biriktirmez. Bu hesaplayıcı yalnızca aylık nakit çıkışını karşılaştırır — anapara kapanışını veya konut değeri değişimini hesaba katmaz.

Otuz yıllık sabit kredi, karşılaştırma için yaygın kullanılan bir taban senaryodur; Türkiye piyasasında bu kadar uzun vadeler nadirdir (tipik vade 10-15 yıldır). Farklı bir vade için konut kredisi hesaplama sayfasında taksiti hesaplayıp kirayla elle karşılaştırın.

Zorunlu olarak değil — her taksitin bir kısmı öz sermaye oluşturur. Yine de yakında taşınabilecekseniz yüksek başlangıç maliyetleri bu avantajı silebilir.

Gerçekten ödeyeceğiniz peşinat yüzdesini girin. Peşinat için ayrılan nakdin, kiralarken başka yerde yatırımda kalabilecek bir para olduğunu unutmayın.

Kaynaklar

  1. Konut sahibi olma rehberi — Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Konut kredisi karşılaştırma ve tüketici koruma kuralları.
  2. Konut piyasası verileri — Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut fiyat endeksi ve konut kredisi faiz istatistikleri.
  3. Kira ve barınma politikaları — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Konut ve şehirleşme politikalarına dair resmi kaynak.