Kalkulator najam ili kupnja
Pogledajte kako se rata kredita s fiksnom kamatom slaže naspram mjesečne najma za isti izbor stanovanja. Prva provjera cash flow-a — ne potpuni model bogatstva.
Izračunaj
Izračunaj
Rezultat
Formula
Procjenjujemo amortizirani kredit na 30 godina na iznos nakon pologa, zatim uspoređujemo ratu glavnica + kamata s unesenim najmom. Razlika = rata − najam.
Riješeni primjer
- Stan 200.000 EUR; polog 20%; kamata 5,5%; najam 50.000 EUR
- Kredit = 12.000.000 × 0,80 = 9.600.000 EUR; r = 0,055/12; n = 360
- Rata ≈ 54.504 EUR vs najam 50.000 EUR → kupnja košto ≈ 4.504 EUR više/mjesec
Rezultat: ≈ 54.504 EUR rata vs 50.000 EUR najam
Kako se ovdje uspoređuju najam i kupnja
Stranica uspoređuje dva mjesečna odliva gotovine: vašu najam naspram pojednostavljene rate kredita. Namerno izostavljamo mnoge troškove i koristi vlasništva da matematika rate ostane transparentna.
Strana kupovine
Postotak pologa smanjuje saldo. Pretpostavljamo fiksni kredit na 30 godina (360 mjeseci) pri unetoj godišnjoj kamati, sa jednakom ratom glavnica + kamata — ista formula kao kod kalkulatora stambenog kredita.
Ako je kamata 0%, rata je kredit ÷ 360. Ne dodajemo porez na nekretninu, osiguranje, režije ni održavanje.
Strana najma
Najam je mjesečni iznos koji tipkate — bez režija, parkinga ili osiguranja stanara, osim ako ih ne uključite u tu cifru.
Što bi dodala potpuna analiza
Kupnja gradi kapital i može aprecijacira (ili ne); notarski i troškovi prodaje bitni su na kratkom boravku. Iznajmljivanje čuva mobilnost i izbjegava rizik popravki. Empirijska pravila cijena/najam (~15–20) su samo grubi filteri — naročito u Zagrebu, Splitu ili Rijeci gdje se cijene često kotiraju u eurima.
Opportunity cost pologa (propušteni prinosi) može okrenuti tesno usporedbu. Alat ne kapitalizuje te efekte.
Što ne modeliramo
Bez poreznih olakšica, kapitalnih dobitaka, inflacije najma, resetovanja promjenjive kamate ili prevrijemenih rata. Koristite kalkulatore stambenog kredita i složene kamate za dublje scijenarije.
Zanimljive činjenice
Empirijsko pravilo cijena/najam
Odnos cijena/godišnja najam iznad ~20 često naginje ka najmu; ispod ~15 ka kupovini — lokalna aprecijacija, kamate i takse mogu okrenuti odgovor, naročito u Zagrebu.
Skriveni troškovi vlasništva
Održavanje, osiguranje, porez na nekretninu i popravke često dodaju 1–3%+ vrijednosti nekretnine godišnje, pored rate kredita.
Opportunity cost pologa
Novac zaključan u pologu mogao bi inače da donosi prinos. Uključite taj propušteni prinos u pošteno usporedbu.
Premija mobilnosti
Iznajmljivanje je često jeftinije ako se selite za nekoliko godina — kupnja deli notarske troškove na kratak boravak i može gubiti novac.
Horizont break-even-a
Mnogim domaćinstvima treba nekoliko godina vlasništva pre nego što troškovi transakcije i izgrađeni kapital nadmaše najam — eksplicitno provjerite godine.
Često postavljana pitanja
Ne. Strana kupovine je samo glavnica + kamata na 30 godina nakon pologa. Posebno dodajte porez, osiguranje, režije i održavanje za realističan budžet.
Kupnja gradi kapital kroz vrijeme; najam ne. Kalkulator uspoređuje samo mjesečni odliv gotovine — ne kreditira otplatu glavnice niti promenu cijene nekretnine.
Trideset godina je uobičajena baza usporedbe. Za druge rokove izračunajte ratu na kalkulatoru stambenog kredita i ručno usporedite s najmom.
Ne nužno — dio svake rate gradi kapital. Ipak, ako se brzo selite, veliki početni troškovi mogu poništiti prednost.
Unesite postotak koji biste stvarno platili. Zapamtite da novac iz pologa može ostati uložen dok ste u najmu.
Izvori
- Hrvatska narodna banka Monetarna politika, tečajna lista i zaštita korisnika financijskih usluga.
- Zaštita korisnika financijskih usluga EKS, informisanje o kreditima i prava potrošača financijskih proizvoda.
- Owning a home — consumer guide Edukacija o stambenom kreditu; dopunite izvorima HNB.