Bérlés vagy vásárlás kalkulátor
Nézd meg, hogyan viszonyul egy fix kamatozású lakáshitel törlesztője a havi bérleti díjhoz ugyanarra a lakhatási megoldásra. Egy első körös havi likviditás-ellenőrzés — nem teljes vagyoni modell.
Számol
Csak hitel tőke és kamat
Havi bérleti díj
Képlet
Az önerő után a választott futamidőre amortizációs hitelt becsülünk, majd a havi tőkét és kamatot a bérlettel hasonlítjuk. Opcionális tulajdonosi költségek hozzáadhatók. Különbség = havi vétel − bérlet.
Kidolgozott példa
- Ingatlan 350 000 Ft, 20% önerő → hitel 280 000 Ft
- Kamat 6%, 30 év → tőke+kamat ≈ 1 678,74 Ft
- Bérlet 1 500 Ft → a vétel havi T+K-ban drágább (opcionális költségek előtt)
Eredmény: ≈ 1 678,74 Ft tőke+kamat · 1 500 Ft bérlet
Hogyan hasonlítjuk össze a bérlést és a vásárlást
Ez az oldal két havi pénzkiáramlást vet össze: a bérleti díjadat egy leegyszerűsített hiteltörlesztéssel. Szándékosan kihagyunk sok, a tulajdonlással járó költséget és előnyt, hogy a hitelszámítás átlátható maradjon.
A hitel oldal
Az önerő % csökkenti a hitelösszeget. A választott futamidőre (hónap = év × 12) a megadott éves kamattal fix törlesztésű hitelt feltételezünk — ugyanaz a képlet, mint a jelzálog-kalkulátorban.
0 % kamatnál a törlesztő = hitel ÷ n. Opcionálisan hozzáadható az ingatlanadó, biztosítás, közös költség, PMI és egyéb havi díjak.
A bérlés oldal
A bérleti díj az általad beírt havi összeg — rezsi, parkolóhely vagy lakásbiztosítás nélkül, hacsak nem építed bele ebbe a számba.
Amit egy teljes elemzés hozzátenne
A vásárlás saját tőkét épít, és az ingatlan értéke emelkedhet (vagy csökkenhet); az ügyvédi díj, a vagyonszerzési illeték és az eladási költségek rövid tulajdonlásnál különösen számítanak. A bérlés megőrzi a mobilitást és elkerüli a felújítási kockázatot. Az ártartam-mutató (vételár/éves bérleti díj, hüvelykujjszabályként kb. 15-20) csak durva tájékozódásra jó.
Az önerő elmaradt hozama (amit alternatív befektetésen kereshetnél) felboríthat egy szoros összevetést. Ez az eszköz ezt nem tőkésíti.
Amit nem modellezünk
Nincs adókedvezmény (pl. CSOK Plusz, otthonteremtési támogatások), tőkenyereség-adó, bérleti díj inflációja vagy előtörlesztés. Mélyebb forgatókönyvekhez használd a lakáshitel és a kamatos kamat kalkulátort.
Érdekes tények
Ártartam-mutató hüvelykujjszabály
Egy 20 fölötti vételár/éves-bérleti-díj arány gyakran a bérlésnek kedvez; 15 alatt inkább a vásárlásnak — a helyi áremelkedés, a kamatszint és az illeték felboríthatja ezt.
Rejtett tulajdonlási költségek
A közös költség, a biztosítás, a felújítás és az építményadó rendszeresen az ingatlanérték 1-3%-át teszi ki évente, a törlesztőn felül.
Az önerő elmaradt hozama
Az önerőbe zárt tőke máshol hozhatna hozamot. Egy tisztességes összevetésbe ezt az elmaradt hozamot is érdemes beszámítani.
A mobilitás felára
A bérlés gyakran olcsóbb, ha néhány éven belül költözhetsz — a vásárlás elosztja az ügyvédi díjat és az illetéket egy rövid tartózkodásra, ami veszteséget okozhat.
A megtérülési időhorizont
Sok háztartásnak több évnyi tulajdonlásra van szüksége, mire a tranzakciós költségek és a törlesztésben épülő saját tőke felülmúlja a bérlést — számold ki explicit módon az éveket.
Gyakori kérdések
Csak ha kitölti az opcionális tulajdonosi költségeket. A vétel fő száma az önerő utáni tőke+kamat; adó, biztosítás stb. megadáskor hozzáadódik.
A vásárlás idővel saját tőkét épít, a bérlés nem. Ez a kalkulátor csak a havi pénzkiáramlást hasonlítja össze — nem jóváírja a tőketörlesztést vagy az ingatlanérték-változást.
Igen. Használja a futamidő mezőt vagy a 15 / 20 / 30 éves gyorsgombokat. Rövidebb futamidő emeli a havi törlesztőt és általában csökkenti az összes kamatot; hosszabb fordítva.
Nem feltétlenül — minden törlesztés egy része saját tőkét épít. Ha viszont hamarosan költözhetsz, a magas kezdeti költségek felülírhatják ezt az előnyt.
Add meg a ténylegesen kifizetendő önerő százalékát. Ne feledd: az önerőre fordított készpénz olyan pénz, amely bérlés mellett máshol is befektetve maradhatna.
Források
- Lakáshitelezés — fogyasztói tájékoztató A hazai lakáshitelezés, a THM és a hitelbírálat alapfogalmai.
- Lakáspiaci jelentés Rendszeres elemzés a hazai lakásárakról és bérleti díjakról.
- Otthonteremtési támogatások Hivatalos tájékoztatás az aktuális lakástámogatási programokról.