Bérlés vagy vásárlás kalkulátor
Nézd meg, hogyan viszonyul egy fix kamatozású lakáshitel törlesztője a havi bérleti díjhoz ugyanarra a lakhatási megoldásra. Egy első körös havi likviditás-ellenőrzés — nem teljes vagyoni modell.
Számol
Számol
Eredmény
Képlet
Egy 30 éves, annuitásos lakáshitelt becsülünk az önerő levonása utáni hitelösszegre, majd ezt a havi tőke- és kamatfizetést vetjük össze a megadott bérleti díjjal. Különbség = törlesztőrészlet − bérleti díj.
Kidolgozott példa
- Lakás 60 000 000 Ft; 20% önerő; 7% kamat; bérleti díj 220 000 Ft
- Hitel = 60 000 000 × 0,80 = 48 000 000 Ft; r = 0,07/12; n = 360
- Törlesztőrészlet ≈ 319 300 Ft vs 220 000 Ft bérleti díj → a vásárlás kb. 99 300 Ft-tal kerül többe havonta
Eredmény: ≈ 319 300 Ft törlesztés vs 220 000 Ft bérleti díj
Hogyan hasonlítjuk össze a bérlést és a vásárlást
Ez az oldal két havi pénzkiáramlást vet össze: a bérleti díjadat egy leegyszerűsített hiteltörlesztéssel. Szándékosan kihagyunk sok, a tulajdonlással járó költséget és előnyt, hogy a hitelszámítás átlátható maradjon.
A hitel oldal
Az önerő százaléka csökkenti a felveendő hitelösszeget. 30 éves, fix kamatozású, annuitásos hitelt feltételezünk (360 hónap), a megadott éves kamatlábbal, egyenletes havi tőke- és kamattörlesztéssel — ugyanazzal a képlettel, mint a lakáshitel kalkulátor.
Ha a kamat 0%, a törlesztő a hitel ÷ 360. Az ingatlanadó (építményadó), a lakásbiztosítás, a közös költség és a felújítási tartalék nincs beleszámolva.
A bérlés oldal
A bérleti díj az általad beírt havi összeg — rezsi, parkolóhely vagy lakásbiztosítás nélkül, hacsak nem építed bele ebbe a számba.
Amit egy teljes elemzés hozzátenne
A vásárlás saját tőkét épít, és az ingatlan értéke emelkedhet (vagy csökkenhet); az ügyvédi díj, a vagyonszerzési illeték és az eladási költségek rövid tulajdonlásnál különösen számítanak. A bérlés megőrzi a mobilitást és elkerüli a felújítási kockázatot. Az ártartam-mutató (vételár/éves bérleti díj, hüvelykujjszabályként kb. 15-20) csak durva tájékozódásra jó.
Az önerő elmaradt hozama (amit alternatív befektetésen kereshetnél) felboríthat egy szoros összevetést. Ez az eszköz ezt nem tőkésíti.
Amit nem modellezünk
Nincs adókedvezmény (pl. CSOK Plusz, otthonteremtési támogatások), tőkenyereség-adó, bérleti díj inflációja vagy előtörlesztés. Mélyebb forgatókönyvekhez használd a lakáshitel és a kamatos kamat kalkulátort.
Érdekes tények
Ártartam-mutató hüvelykujjszabály
Egy 20 fölötti vételár/éves-bérleti-díj arány gyakran a bérlésnek kedvez; 15 alatt inkább a vásárlásnak — a helyi áremelkedés, a kamatszint és az illeték felboríthatja ezt.
Rejtett tulajdonlási költségek
A közös költség, a biztosítás, a felújítás és az építményadó rendszeresen az ingatlanérték 1-3%-át teszi ki évente, a törlesztőn felül.
Az önerő elmaradt hozama
Az önerőbe zárt tőke máshol hozhatna hozamot. Egy tisztességes összevetésbe ezt az elmaradt hozamot is érdemes beszámítani.
A mobilitás felára
A bérlés gyakran olcsóbb, ha néhány éven belül költözhetsz — a vásárlás elosztja az ügyvédi díjat és az illetéket egy rövid tartózkodásra, ami veszteséget okozhat.
A megtérülési időhorizont
Sok háztartásnak több évnyi tulajdonlásra van szüksége, mire a tranzakciós költségek és a törlesztésben épülő saját tőke felülmúlja a bérlést — számold ki explicit módon az éveket.
Gyakori kérdések
Nem. A vásárlás oldal csak a 30 éves hitel tőke- és kamatrészét számolja az önerő levonása után. Add hozzá külön az adót, a biztosítást, a közös költséget és a felújítást egy reális tulajdonlási költségvetéshez.
A vásárlás idővel saját tőkét épít, a bérlés nem. Ez a kalkulátor csak a havi pénzkiáramlást hasonlítja össze — nem jóváírja a tőketörlesztést vagy az ingatlanérték-változást.
A 30 éves, fix kamatozású hitel gyakori hazai alapmodell az összehasonlításhoz. Más futamidőnél számold ki a törlesztőt a lakáshitel kalkulátorral, és hasonlítsd össze manuálisan a bérleti díjjal.
Nem feltétlenül — minden törlesztés egy része saját tőkét épít. Ha viszont hamarosan költözhetsz, a magas kezdeti költségek felülírhatják ezt az előnyt.
Add meg a ténylegesen kifizetendő önerő százalékát. Ne feledd: az önerőre fordított készpénz olyan pénz, amely bérlés mellett máshol is befektetve maradhatna.
Források
- Lakáshitelezés — fogyasztói tájékoztató A hazai lakáshitelezés, a THM és a hitelbírálat alapfogalmai.
- Lakáspiaci jelentés Rendszeres elemzés a hazai lakásárakról és bérleti díjakról.
- Otthonteremtési támogatások Hivatalos tájékoztatás az aktuális lakástámogatási programokról.