Immobiliare

Affitto vs Acquisto

Vedi come una rata a tasso fisso si confronta con l’affitto mensile per la stessa scelta abitativa. Un primo controllo di cash flow — non un modello patrimoniale completo.

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La formula

Stimiamo un mutuo ammortizzabile a 30 anni sul prestito dopo l’anticipo e confrontiamo quella rata capitale+interessi con l’affitto. Differenza = mutuo − affitto.

Prestito = Prezzo × (1 − Anticipo%/100) · M = P × [r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1] · n = 360

Esempio svolto

  1. Casa 280.000 €; anticipo 20%; tasso 3,5%; affitto 900 €
  2. Prestito = 224.000 €; r = 0,035/12; n = 360
  3. Rata ≈ 1.006 € vs affitto 900 € → comprare ~106 € in più/mese

Risultato: ≈ 1.006 € mutuo vs 900 € affitto

Come si confronta affitto vs acquisto qui

Questa pagina confronta due uscite mensili di cassa: il tuo affitto versus una rata mutuo semplificata. Omette di proposito molti costi e benefici della proprietà.

Lato acquisto

La % di anticipo riduce il capitale. Assumiamo 30 anni fissi (360 mesi) al tasso annuo inserito, con rata livellata capitale+interessi.

Se il tasso è 0%, la rata è prestito ÷ 360. Non aggiungiamo IMU, condominio, assicurazione né manutenzione.

Lato affitto

L’affitto è l’importo mensile digitato — senza utenze, posto auto o RC casa locatario salvo che li includiate.

Cosa aggiungerebbe un’analisi completa

Comprare costruisce patrimonio e può apprezzarsi; i costi di rogito contano su soggiorni brevi. Affittare preserva la mobilità. I rapporti prezzo/affitto (~15–20) sono solo filtri grezzi.

Cosa non modelliamo

Niente detrazioni fiscali, plusvalenze, inflazione dell’affitto, reset di tasso variabile né extra ammortamenti.

Fatti interessanti

Rapporto prezzo/affitto

Sopra ~20 spesso conviene affittare; sotto ~15 comprare — tassi, IMU e plusvalenze locali possono ribaltare.

Costi nascosti di proprietà

Condominio, assicurazioni, IMU e manutenzioni si aggiungono ogni anno alla rata.

Costo opportunità dell’anticipo

Il capitale dell’anticipo potrebbe rendere altrove. Includilo nel confronto equo.

Premio di mobilità

Se ti trasferisci in pochi anni, affittare spesso conviene: i costi di rogito si diluiscono male.

Orizzonte di pareggio

Servono spesso diversi anni di proprietà prima che costi e capitale ripagato battano l’affitto.

Domande frequenti

No. Il lato acquisto è solo capitale e interessi a 30 anni dopo l’anticipo. Aggiungi tasse, assicurazione, condominio e manutenzione a parte.

Comprare costruisce equity; affittare no. Questo calcolatore confronta solo l’uscita mensile di cassa.

Trenta anni è una base di confronto comune. Per altre scadenze, calcola la rata sul calcolatore mutuo e confrontala a mano con l’affitto.

Non necessariamente — una parte costruisce patrimonio. Se ti trasferisci presto, i costi iniziali possono cancellare il vantaggio.

Inserisci la % che pagheresti davvero. Ricorda che il contante dell’anticipo potrebbe restare investito mentre affitti.

Riferimenti

  1. Comprare casa — guida — Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) Educazione mutui; in Italia integrare con Banca d’Italia.
  2. Confrontare le offerte — Consumer Financial Protection Bureau Come confrontare oltre il tasso nominale.
  3. Contesto di accessibilità — U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) Programmi federali US; contesto affitto assistito.