Kalkulačka hypotéky
Odhadnite mesačnú splátku hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou podľa ceny bytu či domu, vlastných prostriedkov, úroku a splatnosti. Voliteľne pripočítajte daň z nehnuteľností, poistenie a fond opráv — so sadzbami a nákladmi, ktoré zadáte sami.
Vypočítať
Vypočítať
Výsledok
Vzorec
Výška úveru je cena mínus vlastné prostriedky. Anuitná hypotéka používa štandardný amortizačný vzorec, takže istina a úrok zostávajú v splátke konštantné, kým zostatok klesá. Voliteľné ročné náklady sa delia 12 a pripočítajú k celkovému odhadu bývania.
Vyriešený príklad
- Byt v Bratislave 240 000 EUR, 20 % vlastných prostriedkov → úver P = 192 000 EUR
- Úrok 3,9 % na 30 rokov → r = 0,039/12; n = 360 → istina+úrok ≈ 906 EUR
- Ročná daň 120 EUR a poistenie 220 EUR → +10 EUR a +18 EUR mesačne
Výsledok: ≈ 906 EUR istina+úrok · ≈ 934 EUR s daňou a poistením
Ako vzniká tento odhad hypotéky
Nástroj modeluje plne splácaný úver s pevnou sadzbou. Úrok a miestne náklady zadávate vy — aktuálne trhové sadzby z bankových ponúk ani NBS neťaháme automaticky.
Od ceny k výške úveru
Zadajte kúpnu cenu a percento vlastných prostriedkov. Kalkulačka spočíta sumu na financovanie. Pri byte za 240 000 EUR a 20 % vlastných prostriedkov zostáva 192 000 EUR úveru — realistický rámec pre menší 2-izbový byt v Bratislave; v Košiciach bývajú ceny často nižšie.
Banky na Slovensku zvyčajne vyžadujú dostatočné vlastné zdroje a hodnotenie schopnosti splácať. Nižší podiel vlastných prostriedkov môže znamenať prísnejšie podmienky alebo doplnkové poistenie.
Istina a úrok
Pri mesačnej sadzbe r a n = roky × 12 anuitný vzorec zabezpečí splatenie do n-tého mesiaca. Na začiatku platíte viac úroku; neskôr viac istiny.
Ak je úrok 0 %, splátka je jednoducho úver ÷ n.
V praxi majú mnohé slovenské hypotéky fixáciu na niekoľko rokov a potom sadzbu viazanú na referenčný index plus maržu banky. Zadajte sadzbu z ponuky alebo scenár, ktorý chcete otestovať.
Voliteľné náklady na bývanie
Daň z nehnuteľností určuje obec — pri bytoch často desiatky až stovky eur ročne. Poistenie bytu bežne vychádza na zhruba 150–300 EUR/rok. Fond opráv a správcovské poplatky sú typický mesačný náklad v bytových domoch.
Pri nižšom podiele vlastných prostriedkov môže banka vyžadovať poistenie úveru — mesačnú prémiu zadajte do príslušného poľa.
Voliteľné polia nechajte na nule, ak vás zaujíma len istina a úrok.
Čo nemodelujeme
Bez živých ponúk bánk, poplatkov za spracovanie, znaleckého posudku, notára, katastra, RPMN v plnom rozsahu, zmien sadzby po skončení fixácie ani mimoriadnych splátok. Porovnávajte ponuky podľa RPMN a informatívnych listov; prepočítajte, keď sa zmení sadzba z ponuky. Kontext menovej politiky a ochrany spotrebiteľa poskytuje Národná banka Slovenska (NBS).
Zaujímavé fakty
Úrok zadávate vy
Hypotekárne sadzby sa hýbu s trhom, dĺžkou fixácie a vašou bonitou. Stránka nedoplní dnešné priemery — zadajte sadzbu z bankovej ponuky alebo scenár, ktorý chcete otestovať.
Vlastné prostriedky menia úver
Vyšší podiel vlastných prostriedkov znižuje istinu a zvyčajne aj splátku. Pod typickými prahmi môže banka požadovať doplnkové poistenie, kým zostatok neklesne.
RPMN, nie len splátka
Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) zahŕňa poplatky a súvisiace náklady — môže byť vyššia než samotná úroková sadzba. Ponuky porovnávajte podľa RPMN, nie len podľa mesačnej splátky.
Splátka nie je celý rozpočet
V Bratislave a Košiciach k mesiacu pripočítajte fond opráv, energie, daň z nehnuteľností a poistenie. Voliteľné polia pomáhajú priblížiť tento súčet.
Splatnosť mení úrok za cash flow
Kratšia splatnosť zvyšuje mesačnú splátku, ale zvyčajne zníži celkové úroky. Dlhšia robí opak — užitočné, keď rozhoduje mesačný cash flow.
Často kladené otázky
Vezmeme úver = cena × (1 − vlastné%/100), potom S = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1] s mesačnou sadzbou r a n = roky × 12. Výsledok je istina a úrok.
Len ak vyplníte voliteľné polia. Ročnú daň a poistenie delíme na mesiace; poistenie úveru, fond opráv a ostatné pridávate ako EUR/mesiac.
Sadzby sa menia a závisia od banky, produktu a fixácie. Zadajte sadzbu z ponuky alebo plánovací predpoklad, aby výsledok sedel na váš scenár.
Jednu pevnú sadzbu počas celej zadanej splatnosti. Pri premenlivej sadzbe po fixácii zadajte sadzbu obdobia, ktoré skúmate, a prepočítajte pri zmene.
Zadajte skutočné percento. Ak banka vyžaduje poistenie úveru, vložte mesačnú prémiu do príslušného poľa, kým očakávate, že platí.
Nie. Ide o vzdelávací odhad. Skutočné ponuky obsahujú poplatky, znalecký posudok a RPMN, ktoré táto stránka neocení v plnom rozsahu. Porovnávajte aj informácie NBS a bankové listy.
Zdroje
- Národná banka Slovenska — spotrebitelia Menová politika, dohľad nad finančným trhom a ochrana spotrebiteľa pri úveroch.
- Finančná správa — dane a poplatky Daňový kontext pri kúpe a držbe nehnuteľností.
- EURIBOR — referenčné indexy Index často používaný pri úveroch s premenlivou sadzbou v EUR.