Недвижими имоти

Наем или покупка

Вижте как вноска по ипотека с фиксирана лихва се сравнява с месечния наем за същото жилищно решение. Първоначална проверка на паричния поток — не пълен модел на богатство.

Изчисли

€
€
%
%

Обновява се докато пишете

Резултат

—

Формулата

Оценяваме 30-годишна анюитетна ипотека върху кредита след вашето самоучастие, после сравняваме тази месечна вноска главница и лихва с наема, който въвеждате. Разлика = ипотека − наем.

Кредит = Цена × (1 − Самоучастие%/100) · M = P × [r(1+r)^n]/[(1+r)^n−1] · n = 360

Решен пример

  1. Имот 120 000 €; 20% самоучастие; лихва 4,3%; наем 550 €
  2. Кредит = 120 000 × 0,80 = 96 000 €; r = 0,043/12; n = 360
  3. Ипотечна вноска ≈ 475,08 € срещу наем 550 € → покупката на база само главница+лихва излиза ≈ 74,92 € по-евтина месечно

Резултат: ≈ 475,08 € ипотека срещу 550 € наем

Как се сравняват наем и покупка тук

Тази страница сравнява два месечни изходящи парични потока: вашия наем срещу опростена ипотечна вноска. Съзнателно пропуска много разходи и ползи от собствеността, за да остане ипотечната математика прозрачна.

Страната на покупката

Процентът самоучастие намалява остатъка по кредита. Приемаме 30-годишен фиксиран анюитетен кредит (360 месеца) при въведения от вас годишен лихвен процент, с постоянна месечна вноска главница и лихва — същата формула като ипотечния калкулатор.

При лихва 0% вноската е кредит ÷ 360. Данък сгради, застраховка, такси за етажна собственост и поддръжка не се прибавят.

Страната на наема

Наемът е сумата, която въвеждате месечно — без консумативи, паркомясто или застраховка на домакинството, освен ако не сте ги включили в тази сума.

Какво би добавил пълен анализ

Покупката изгражда собствен капитал и може (или не) да поскъпва; нотариални и агентски такси имат значение при кратък период на живеене. Наемането запазва мобилност и избягва риска от ремонти. Правилото „цена/наем“ (~15–20) е само груб филтър.

Алтернативната доходност на самоучастието (пропусната инвестиционна възвръщаемост) може да преобърне близко сравнение. Този инструмент не капитализира тези ефекти.

Какво не моделираме

Без данъчни ефекти, поскъпване на имота, инфлация на наема, промени при плаваща лихва или допълнителни вноски към главницата. Използвайте ипотечния калкулатор и калкулатора за сложна лихва за по-дълбоки сценарии.

Интересни факти

Правилото цена/наем

Съотношение цена/годишен наем над ~20 често говори в полза на наемане; под ~15 — в полза на покупка. Лихви, местни данъци и поскъпване на имотите могат да обърнат отговора.

Скрити разходи на собствеността

Поддръжка, такси за етажна собственост, застраховка и данък сгради обикновено добавят допълнителни разходи над самата ипотечна вноска.

Алтернативна доходност на самоучастието

Парите, вложени в самоучастие, биха могли да носят доходност другаде. Включете тази пропусната доходност за честно сравнение.

Премия за мобилност

Наемането често е по-изгодно, когато очаквате да се преместите след няколко години — покупката разпределя нотариални и агентски такси върху кратък период и може да донесе загуба.

Хоризонт на изравняване

На много домакинства им трябват няколко години собственост, преди транзакционните разходи и изграденият капитал да надминат ползата от наемане — пресметнете конкретните години.

Често задавани въпроси

Не. Страната на покупката е само главница и лихва по 30-годишен кредит след самоучастието. Прибавете данък, застраховка, такси за етажна собственост и поддръжка отделно за реалистичен бюджет за собственост.

Покупката изгражда капитал с времето; наемането не. Този калкулатор сравнява само месечния паричен разход — не отчита погасяването на главницата или промяна в цената на имота.

30-годишен фиксиран кредит е разпространена база за сравнение в много държави. За друг срок пресметнете вноската в ипотечния калкулатор и сравнете ръчно с наема.

Не непременно — част от всяка вноска изгражда капитал. Все пак, ако очаквате скоро да се преместите, високите начални разходи могат да заличат това предимство.

Въведете процента, който наистина бихте платили. Помнете, че парите за самоучастие иначе биха могли да останат инвестирани, докато наемате.

Източници

  1. Ипотечно кредитиране — потребителски насоки — Българска народна банка (БНБ) Официален контекст за ипотечните лихви и стабилността на банковата система в България.
  2. Сравняване на кредитни оферти — Комисия за защита на потребителите (КЗП) Практически насоки за сравняване на кредитни условия отвъд обявената лихва.