Üür või ost kalkulaator
Vaata, kuidas fikseeritud intressiga eluasemelaenu kuumakse suhtub sama eluasemevaliku kuuüüri. Esimene rahavookontroll — mitte täielik varandusmudel.
Arvuta
Arvuta
Tulemus
Valem
Hindame 30-aastast amortiseeruvat eluasemelaenu pärast omafinantseeringut ja võrdleme kuist põhiosa+intressi sisestatud üüriga. Vahe = laenumakse − üür.
Näidisarvutus
- Tallinna korter 195 000 €; omafinantseering 15 %; intress 3,8 %; üür 750 €/kuu
- Laen = 195 000 × 0,85 = 165 750 €; r = 0,038/12; n = 360
- Laenumakse ≈ 774 € vs üür 750 € → ost on umbes 24 € kallim/kuu (ainult põhiosa+intress)
Tulemus: ≈ 774 € laenumakse vs 750 € üür
Kuidas üüri ja ostu siin võrreldakse
Leht võrdleb kahte igakuist rahavoogu: sinu üüri ja lihtsustatud eluasemelaenu makset. Paljud omamise kulud ja hüved jäetakse teadlikult välja, et laenumatemaatika jääks läbipaistev.
Ostu pool
Omafinantseeringu % vähendab laenujääki. Eeldame 30-aastast fikseeritud annuiteetlaenu (360 kuud) sisestatud aastamääraga — sama valem kui eluasemelaenu kalkulaatoris.
Kui intress on 0 %, on makse laen ÷ 360. Maamaksu, kindlustust, ühistu makseid, hooldust ega laenukindlustust ei lisata.
Üüri pool
Üür on sisestatud kuusumma — ilma elektri, interneti või üürniku kindlustuseta, kui sa neid sellesse arvu juba ei arvestanud.
Mida täielik analüüs lisaks
Ostmine kasvatab omakapitali ja võib tõusta (või langeda) väärtuses; notari-, riigilõivu- ja müügikulud kaaluvad lühikesel omamisajal. Üürimine säilitab paindlikkuse. Hinna-üüri suhe (~15–20) on vaid jäme sõel.
Omafinantseeringu alternatiivkulu (kaotatud investeerimistulu) võib tiheda võrdluse ümber pöörata. See tööriist neid efekte ei kapitaliseeri.
Mida me ei modelleeri
Ei maksusoodustusi, kapitalikasumi maksu, üüriinflatsiooni, ujuvat Euriborit ega lisatagastusi. Kasuta eluasemelaenu ja liitintressi kalkulaatoreid sügavamate stsenaariumide jaoks.
Huvitavad faktid
Hinna-üüri suhe Eestis
Kui korteri hind ületab umbes 20-kordse aastase üüri, võib üürimine olla mõistlik; alla ~15 võib ost võita — kohalik hinnakasv, intressid ja ühistu maksed võivad tulemuse ümber pöörata. Tallinnas on suhe sageli kõrgem kui Tartus.
Omamise peidetud kulud
Ühistu maksed, hooldus, kindlustus ja maamaks lisavad sageli 1–3 %+ eluaseme väärtusest aastas laenumakse peale.
Omafinantseeringu alternatiivkulu
Omafinantseeringusse lukustatud eurod võiksid mujal tulu teenida. Lisa kaotatud tootlus ausasse võrdlusesse.
Liikuvuse eelis
Üürimine on sageli odavam, kui kolid paari aasta jooksul — ostukulud lühikesel omamisajal söövad eelise.
Tasuvushorisont
Paljud leibkonnad vajavad mitut omamise aastat, enne kui tehingukulud ja omakapitali kasv üürimist ületavad — arvuta aastad konkreetselt.
Korduma kippuvad küsimused
Ei. Ostupool on ainult põhiosa ja intress 30-aastase laenu peal pärast omafinantseeringut. Lisa maks, kindlustus, ühistu ja hooldus eraldi realistliku eelarve jaoks.
Ostmine kasvatab aja jooksul omakapitali; üürimine mitte. See kalkulaator võrdleb ainult igakuist rahavoogu — see ei arvesta põhiosa tagasimakset ega hinna muutust.
30 aastat on rahvusvaheliselt levinud võrdlusalus. Teiste tähtaegade jaoks arvuta makse eluasemelaenu kalkulaatoris ja võrdle üüriga käsitsi. Eestis on levinud ka 20–25 aastat.
Mitte tingimata — osa igast maksest kasvatab omakapitali. Kui aga peagi kolid, võivad suured algkulud selle eelise kustutada.
Sisesta protsent, mida tegelikult maksaksid. Pea meeles, et omafinantseeringuks kasutatud raha võiks üürides investeeritud jääda.
Allikad
- Eluasemelaenude ja intresside statistika Turukontekst intressidele ja eluasemelaenudele.
- Kinnisvara ja eluaseme maksud Maamaks ja muud eluasemega seotud maksuaspektid.
- Tarbijakrediidi järelevalve Juhised laenupakkumiste võrdlemiseks.