מחשבון שכירות מול קנייה
ראו איך תשלום משכנתא בריבית קבועה עומד מול שכירות חודשית לאותו בחירת דיור. בדיקת תזרים ראשונית — לא מודל עושר מלא לשוק הישראלי.
חשב
חשב
תוצאה
הנוסחה
אנחנו מעריכים משכנתא מסולקת ל־30 שנה על ההלוואה אחרי המקדמה, ואז משווים את הקרן והריבית החודשיות לשכירות שהזנתם. הפרש = משכנתא − שכירות.
דוגמה מפורטת
- דירה 2,500,000 ₪; מקדמה 25%; ריבית 5%; שכירות 7,500 ₪
- הלוואה = 2,500,000 × 0.75 = 1,875,000; r = 0.05/12; n = 360
- משכנתא קרן+ריבית ≈ 10,064 ₪ מול שכירות 7,500 → קנייה יקרה בכ־2,564 ₪/חודש
תוצאה: ≈ 10,064 ₪ משכנתא מול 7,500 ₪ שכירות
איך משווים כאן שכירות לקנייה
העמוד משווה שני תזרימים חודשיים: השכירות מול תשלום משכנתא מפושט. הוא משמיט במכוון עלויות ותועלות רבות של בעלות כדי שחשבון המשכנתא יישאר שקוף.
צד המשכנתא
אחוז המקדמה מקטין את יתרת ההלוואה. אנחנו מניחים הלוואה מסולקת בריבית קבועה ל־30 שנה (360 חודשים) בריבית השנתית שהזנתם, עם קרן וריבית חודשיות קבועות — אותה נוסחה כמו במחשבון המשכנתא.
אם הריבית 0%, התשלום הוא הלוואה ÷ 360. ארנונה, ועד בית, ביטוח משכנתא, תחזוקה ודמי ניהול לא מתווספים — בישראל אלה לרוב משמעותיים מעבר להחזר.
צד השכירות
השכירות היא הסכום החודשי שהקלדתם — בלי חשמל, חניה או ביטוח דייר אלא אם שילבתם אותם במספר. במרכז הארץ שכירות לדירת 3–4 חדרים עשויה להיות אלפי שקלים בחודש לפי עיר ושכונה.
מה יוסיף ניתוח מלא
קנייה בונה הון עצמי ועשויה להתייקר (או לא); עלויות עסקה ומס רכישה חשובות בשהייה קצרה. שכירות שומרת על גמישות ונמנעת מסיכון תיקונים. כללי אצבע של יחס מחיר/שכירות (~15–20) הם מסכים גסים בלבד.
עלות הזדמנות של המקדמה (תשואות השקעה שהוחמצו) יכולה להפוך השוואה צמודה. הכלי לא מהוון את ההשפעות האלה, וגם לא מס רכישה, פטור דירה יחידה או מדדי מחירים של הלמ״ס.
מה לא ממודל
אין הטבות מס, רווחי הון, אינפלציית שכירות, איפוסי ריבית משתנה (פריים/קל״צ) או תשלומי קרן נוספים. השתמשו במחשבוני משכנתא וריבית דריבית לתרחישים עמוקים יותר מול הצעות הבנקים.
עובדות מעניינות
כלל יחס מחיר לשכירות
יחס מחיר/שכירות מעל ~20 לעיתים נוטה לשכירות; מתחת ל־~15 לעיתים לקנייה — עליית מחירים מקומית, ריביות וארנונה יכולות להפוך את התשובה בתל אביב, ירושלים או בפריפריה.
עלויות בעלות נסתרות
תחזוקה, ועד בית, ביטוח וארנונה מוסיפים לרוב 1–3%+ מערך הדירה בשנה מעבר להחזר המשכנתא — בישראל ועד בית בבניינים משותפים נפוץ במיוחד.
עלות הזדמנות של המקדמה
מזומן שנעול במקדמה יכול היה להניב תשואה במקום אחר (למשל פיקדון או שוק ההון). כללו את התשואה שהוחמצה בהשוואה הוגנת.
פרמיית גמישות
שכירות לעיתים זולה יותר כשעשויים לעבור תוך שנים ספורות — קנייה מפזרת עלויות עסקה על שהייה קצרה ועלולה להפסיד.
אופק איזון
משקי בית רבים צריכים כמה שנות בעלות לפני שעלויות העסקה ובניית ההון גוברים על שכירות — חשבו את השנים במפורש בדוגמאות ₪ מקומיות.
שאלות נפוצות
לא. צד הקנייה הוא קרן וריבית בלבד על הלוואה ל־30 שנה אחרי המקדמה. הוסיפו ארנונה, ביטוח, ועד בית ותחזוקה בנפרד לתקציב בעלות מציאותי.
קנייה בונה הון עם הזמן; שכירות לא. המחשבון משווה תזרים חודשי בלבד — הוא לא מזכה בהחזר קרן או בשינויי מחירי דירות.
הלוואות ל־30 שנה הן קו בסיס נוח להשוואה. בישראל נפוצות גם תקופות של 20–25 שנה ומסלולים מעורבים; לתקופות אחרות חשבו את התשלום במחשבון המשכנתא והשוו ידנית לשכירות.
לא בהכרח — חלק מכל תשלום בונה הון. ועדיין, אם עשויים לעבור בקרוב, עלויות פתיחה גבוהות יכולות למחוק את היתרון.
הזינו את אחוז המקדמה שתשלמו בפועל. זכרו שמזומן למקדמה הוא כסף שיכול היה להישאר מושקע בזמן שכירות — ובבנקים בישראל דרישות המקדמה משתנות לפי סוג רוכש ומסלול.
מקורות
- מחירי דיור ושכירות נתונים רשמיים על מחירי דירות ושכירות בישראל.
- מידע לצרכן על משכנתאות הקשר רגולטורי למשכנתאות ולריביות בישראל.
- Owning a home — consumer guide מסגרת חינוך צרכני להשוואת עלויות דיור (הקשר כללי).