Kalkulator wynajem czy kupno
Zobacz, jak rata kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem wypada wobec miesięcznego czynszu za to samo mieszkanie. To wstępne porównanie płynności — nie pełny model budowania majątku.
Oblicz
Oblicz
Wynik
Wzór
Szacujemy 30-letni kredyt annuitetowy po odjęciu wkładu własnego, a następnie porównujemy miesięczną ratę kapitału i odsetek z wpisanym czynszem. Różnica = rata − czynsz.
Przykład obliczenia
- Mieszkanie 600 000 zł; wkład własny 20%; oprocentowanie 7,5%; czynsz 3500 zł
- Kredyt = 600 000 × 0,80 = 480 000 zł; r = 0,075/12; n = 360
- Rata ≈ 3355 zł vs czynsz 3500 zł → wynajem kosztuje ok. 145 zł więcej miesięcznie
Wynik: ≈ 3355 zł rata vs 3500 zł czynsz
Jak porównujemy wynajem i kupno
Strona zestawia dwa miesięczne wydatki: czynsz najmu z uproszczoną ratą kredytu. Celowo pomijamy wiele kosztów i korzyści właściciela, żeby matematyka kredytu pozostała przejrzysta.
Strona kredytu
Procent wkładu własnego zmniejsza kwotę kredytu. Zakładamy 30-letni kredyt annuitetowy (360 miesięcy) przy wpisanym rocznym oprocentowaniu — ten sam wzór co w kalkulatorze kredytu hipotecznego.
Przy oprocentowaniu 0% rata to kredyt ÷ 360. Podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, czynsz administracyjny i remonty nie są dodawane.
Strona wynajmu
Czynsz to kwota, którą wpisujesz — bez mediów, miejsca parkingowego czy ubezpieczenia najemcy, chyba że wliczysz je w tę kwotę.
Co dodałaby pełna analiza
Kupno buduje kapitał własny i może zyskać na wzroście cen (albo stracić); taksa notarialna, PCC i koszty sprzedaży mają znaczenie przy krótkim okresie własności. Wynajem daje mobilność i przenosi ryzyko remontów na wynajmującego. Stosunek ceny do rocznego czynszu (reguła kciuka ok. 15–20) to tylko wstępny filtr.
Koszt alternatywny wkładu własnego (zysk, jaki mógłby przynieść na lokacie lub inwestycji) może odwrócić bliskie porównanie. To narzędzie tego nie kapitalizuje.
Czego nie modelujemy
Brak ulg podatkowych, podatku od zysków kapitałowych, inflacji czynszu, zmian stóp WIBOR/WIRON i nadpłat. Do głębszych scenariuszy użyj kalkulatorów kredytu hipotecznego i procentu składanego.
Ciekawostki
Reguła kciuka cena/czynsz
Stosunek ceny mieszkania do rocznego czynszu powyżej ok. 20 często sprzyja wynajmowi; poniżej 15 — kupnu. Lokalny wzrost cen, stopy procentowe i podatki mogą to odwrócić.
Ukryte koszty własności
Czynsz administracyjny, ubezpieczenie, remonty i podatek od nieruchomości to zwykle 1–3% wartości mieszkania rocznie — ponad ratą kredytu.
Koszt alternatywny wkładu własnego
Gotówka zamrożona we wkładzie własnym mogłaby pracować gdzie indziej. Uwzględnij ten utracony zysk w uczciwym porównaniu.
Premia za mobilność
Wynajem często wychodzi taniej, gdy planujesz przeprowadzkę w ciągu kilku lat — koszty notarialne i PCC rozłożone na krótki okres mogą zniweczyć zysk z własności.
Horyzont czasu
Wiele gospodarstw domowych potrzebuje kilku lat własności, zanim koszty transakcyjne i spłacany kapitał przewyższą wynajem — policz lata explicite.
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Strona kupna to wyłącznie kapitał i odsetki 30-letniego kredytu po wkładzie własnym. Dodaj podatek, ubezpieczenie, czynsz administracyjny i remonty osobno.
Kupno buduje kapitał w czasie; wynajem nie. Kalkulator porównuje tylko miesięczny przepływ gotówki — nie uwzględnia spłacanego kapitału ani zmian cen nieruchomości.
30-letni kredyt hipoteczny to powszechny punkt odniesienia w Polsce. Przy innym okresie oblicz ratę w kalkulatorze kredytu hipotecznego i porównaj ręcznie z czynszem.
Niekoniecznie — część każdej raty buduje kapitał. Jeśli jednak wkrótce się przeprowadzisz, wysokie koszty początkowe mogą zniwelować tę przewagę.
Podaj procent, który faktycznie zapłacisz. Pamiętaj: gotówka na wkład własny to pieniądze, które przy wynajmie mogłyby pozostać zainwestowane.
Źródła
- Kredyt hipoteczny — informacje dla konsumentów Podstawy kredytu hipotecznego, RRSO i zdolności kredytowej w Polsce.
- Rynek nieruchomości — raporty Analizy NBP dotyczące cen mieszkań i wynajmu w Polsce.
- Program Mieszkanie Plus i polityka mieszkaniowa Informacje o programach wsparcia mieszkaniowego i polityce rządowej.