Kalkulator najemnina ali nakup
Oglejte si, kako se obrok fiksnega stanovanjskega kredita sklada z mesečno najemnino za isto bivalno odločitev. Prvi preizkus denarnih odlivov — ne celovit model bogastva.
Izračunaj
Izračunaj
Rezultat
Formula
Ocenimo 30-letni anuitetni kredit na znesek po lastni udeležbi, nato primerjamo mesečno glavnico in obresti z vneseno najemnino. Razlika = obrok − najemnina.
Rešen primer
- Stanovanje 250.000 EUR; 20 % lastne udeležbe; mera 4,5 %; najemnina 900 EUR
- Kredit = 250.000 × 0,80 = 200.000 EUR; r = 0,045/12; n = 360
- Obrok G+O ≈ 1.013 EUR proti najemnini 900 EUR → nakup stane ≈ 113 EUR več/mesec
Rezultat: ≈ 1.013 EUR obrok proti 900 EUR najemnini
Kako tukaj primerjamo najemnino in nakup
Stran primerja dva mesečna denarna odliva — najemnino proti poenostavljenemu obroku kredita. Namerno izpusti številne stroške in koristi lastništva, da ostane matematika kredita pregledna.
Stran nakupa
Odstotek lastne udeležbe zmanjša znesek kredita. Predpostavljamo 30-letni fiksni anuitetni kredit (360 mesecev) pri letni meri, ki jo vnesete, z enakimi mesečnimi glavnico in obrestmi — ista formula kot pri kalkulatorju stanovanjskega kredita.
Če je mera 0 %, je obrok kredit ÷ 360. Davek na nepremičnine, zavarovanje, rezervni sklad, vzdrževanje in morebitno zavarovanje kredita niso dodani.
Stran najema
Najemnina je mesečni znesek, ki ga vtipkate — brez režij, parkirnine ali zavarovanja najemnika, razen če jih vključite v to številko. V Ljubljani in večjih mestih so režije pogosto ločene od »hladne« najemnine.
Kaj bi dodala celovita analiza
Nakup gradi lastniški delež in se lahko (ali ne) podraži; stroški notarja, davka in posredovanja štejejo pri kratkem bivanju. Najem ohranja mobilnost in se izogne tveganju popravil. Pravila cene proti letni najemnini (~15–20) so le grobi filtri.
Oportunitetni strošek lastne udeležbe (zamujeni naložbeni donosi) lahko obrne tesno primerjavo. To orodje teh učinkov ne kapitalizira.
Česa ne modeliramo
Brez davčnih olajšav, kapitalskih dobičkov, inflacije najemnine, sprememb spremenljive mere ali dodatnih vplačil glavnice. Za globlje scenarije uporabite kalkulatorja stanovanjskega kredita in obrestnih obresti.
Zanimiva dejstva
Pravilo cene proti najemnini
Razmerje cena/letna najemnina nad ~20 pogosto govori za najem; pod ~15 pogosto za nakup — lokalna rast cen, mere in davki lahko odgovor obrnejo. V Sloveniji se trgi med mesti močno razlikujejo.
Skriti stroški lastništva
Vzdrževanje, zavarovanje in dajatve na nepremičnine pogosto dodajo 1–3 %+ vrednosti stanovanja na leto poleg obroka kredita.
Oportunitetni strošek udeležbe
Denar v lastni udeležbi bi sicer lahko prinašal donos drugje. V pošteno primerjavo vključite ta zamujeni donos.
Premija mobilnosti
Najem je pogosto ugodnejši, če se boste čez nekaj let selili — nakup razporedi začetne stroške na kratko bivanje in lahko prinese izgubo.
Horizont preloma
Številna gospodinjstva potrebujejo več let lastništva, preden transakcijski stroški in gradnja lastništva premagajo najem — leta izrecno izračunajte.
Pogosta vprašanja
Ne. Stran nakupa je le glavnica in obresti pri 30-letnem kreditu po lastni udeležbi. Za realističen proračun lastništva ločeno dodajte dajatve, zavarovanje, rezervni sklad in vzdrževanje.
Nakup gradi lastništvo; najem ne. Kalkulator primerja le mesečni denarni odliv — ne pripiše odplačila glavnice ali sprememb cen.
Tridesetletni fiksni krediti so pogosta izhodiščna primerjava. Za druge roke izračunajte obrok na kalkulatorju stanovanjskega kredita in ga ročno primerjajte z najemnino.
Ne nujno — del vsakega obroka gradi lastništvo. Če se boste kmalu selili, pa lahko visoki začetni stroški to prednost izničijo.
Vnesite odstotek, ki bi ga res plačali. Ne pozabite, da je denar za udeležbo denar, ki bi sicer lahko ostal naložen med najemom.
Viri
- Stanovanjski krediti Okvir za hipotekarne kredite, EKS in informiranje potrošnikov.
- Cene nepremičnin in najemnine Uradni podatki o trgu stanovanj in cenah.
- Davki pri prometu z nepremičninami Davčni kontekst nakupa in lastništva.