Kalkulator najemnina ali nakup
Oglejte si, kako se obrok fiksnega stanovanjskega kredita sklada z mesečno najemnino za isto bivalno odločitev. Prvi preizkus denarnih odlivov — ne celovit model bogastva.
Izračunaj
Samo glavnica in obresti kredita
Mesečna najemnina
Formula
Ocenimo amortizacijski kredit po lastni udeležbi za izbrano dobo in primerjamo mesečno glavnico ter obresti z najemnino. Dodate lahko izbirne stroške lastništva. Razlika = mesečni nakup − najemnina.
Rešen primer
- Nepremičnina 350 000 € z 20% udeležbe → kredit 280 000 €
- Obrestna mera 6% za 30 let → glavnica+obresti ≈ 1 678,74 €
- Najemnina 1 500 € → nakup je mesečno dražji v G+O (pred izbirnimi stroški)
Rezultat: ≈ 1 678,74 € glavnica+obresti · 1 500 € najemnina
Kako tukaj primerjamo najemnino in nakup
Stran primerja dva mesečna denarna odliva — najemnino proti poenostavljenemu obroku kredita. Namerno izpusti številne stroške in koristi lastništva, da ostane matematika kredita pregledna.
Stran nakupa
Odstotek pologa zmanjša preostanek kredita. Predpostavimo fiksni amortizacijski kredit za izbrano dobo (meseci = leta × 12) pri vneseni letni obrestni meri — ista formula kot pri hipotekarnem kalkulatorju.
Pri 0 % obresti je obrok kredit ÷ n. Po želji lahko dodate davek na nepremičnine, zavarovanje, rezervni sklad, PMI in druge mesečne stroške.
Stran najema
Najemnina je mesečni znesek, ki ga vtipkate — brez režij, parkirnine ali zavarovanja najemnika, razen če jih vključite v to številko. V Ljubljani in večjih mestih so režije pogosto ločene od »hladne« najemnine.
Kaj bi dodala celovita analiza
Nakup gradi lastniški delež in se lahko (ali ne) podraži; stroški notarja, davka in posredovanja štejejo pri kratkem bivanju. Najem ohranja mobilnost in se izogne tveganju popravil. Pravila cene proti letni najemnini (~15–20) so le grobi filtri.
Oportunitetni strošek lastne udeležbe (zamujeni naložbeni donosi) lahko obrne tesno primerjavo. To orodje teh učinkov ne kapitalizira.
Česa ne modeliramo
Brez davčnih olajšav, kapitalskih dobičkov, inflacije najemnine, sprememb spremenljive mere ali dodatnih vplačil glavnice. Za globlje scenarije uporabite kalkulatorja stanovanjskega kredita in obrestnih obresti.
Zanimiva dejstva
Pravilo cene proti najemnini
Razmerje cena/letna najemnina nad ~20 pogosto govori za najem; pod ~15 pogosto za nakup — lokalna rast cen, mere in davki lahko odgovor obrnejo. V Sloveniji se trgi med mesti močno razlikujejo.
Skriti stroški lastništva
Vzdrževanje, zavarovanje in dajatve na nepremičnine pogosto dodajo 1–3 %+ vrednosti stanovanja na leto poleg obroka kredita.
Oportunitetni strošek udeležbe
Denar v lastni udeležbi bi sicer lahko prinašal donos drugje. V pošteno primerjavo vključite ta zamujeni donos.
Premija mobilnosti
Najem je pogosto ugodnejši, če se boste čez nekaj let selili — nakup razporedi začetne stroške na kratko bivanje in lahko prinese izgubo.
Horizont preloma
Številna gospodinjstva potrebujejo več let lastništva, preden transakcijski stroški in gradnja lastništva premagajo najem — leta izrecno izračunajte.
Pogosta vprašanja
Samo če izpolnite neobvezna polja lastniških stroškov. Glavna številka nakupa je glavnica+obresti po pologu; davek, zavarovanje itd. se dodajo ob vnosu.
Nakup gradi lastništvo; najem ne. Kalkulator primerja le mesečni denarni odliv — ne pripiše odplačila glavnice ali sprememb cen.
Da. Uporabite polje dobe ali bližnjice 15 / 20 / 30 let. Krajša doba zviša mesečni obrok in običajno zniža skupne obresti; daljša naredi obratno.
Ne nujno — del vsakega obroka gradi lastništvo. Če se boste kmalu selili, pa lahko visoki začetni stroški to prednost izničijo.
Vnesite odstotek, ki bi ga res plačali. Ne pozabite, da je denar za udeležbo denar, ki bi sicer lahko ostal naložen med najemom.
Viri
- Stanovanjski krediti Okvir za hipotekarne kredite, EKS in informiranje potrošnikov.
- Cene nepremičnin in najemnine Uradni podatki o trgu stanovanj in cenah.
- Davki pri prometu z nepremičninami Davčni kontekst nakupa in lastništva.