Калькулятор «Аренда или покупка»
Посмотрите, как ежемесячный платёж по ипотеке с фиксированной ставкой соотносится с арендой за то же самое жильё. Это первичная проверка денежного потока — не полная модель накопления капитала.
Рассчитать
Рассчитать
Результат
Формула
Мы оцениваем аннуитетную ипотеку на 30 лет по кредиту после вашего первоначального взноса, а затем сравниваем этот ежемесячный основной долг и проценты с введённой арендой. Разница = ипотека − аренда.
Разбор примера
- Квартира 7 000 000 ₽; взнос 20%; ставка 16%; аренда 35 000 ₽
- Кредит = 7 000 000 × 0,80 = 5 600 000 ₽; r = 0,16/12; n = 360
- Ипотека (осн. долг + проценты) ≈ 75 302 ₽ против аренды 35 000 ₽ → покупка дороже на ≈ 40 302 ₽/мес.
Результат: ≈ 75 302 ₽ ипотека против 35 000 ₽ аренды
Как здесь сравниваются аренда и покупка
Эта страница сравнивает два ежемесячных денежных потока: вашу аренду и упрощённый ипотечный платёж. Мы намеренно не учитываем многие расходы и выгоды владения, чтобы сама ипотечная математика оставалась прозрачной.
Сторона ипотеки
Первоначальный взнос в процентах уменьшает сумму кредита. Мы предполагаем аннуитетный кредит с фиксированной ставкой на 30 лет (360 месяцев, что соответствует максимальному сроку большинства российских ипотечных программ) с равным ежемесячным платежом по основному долгу и процентам — та же формула, что и в ипотечном калькуляторе.
При ставке 0% платёж равен кредит ÷ 360. Налог на имущество, страхование, взносы ТСЖ/УК и содержание жилья сюда не добавляются.
Сторона аренды
Аренда — это сумма, которую вы вводите сами: без коммунальных платежей, депозита или страховки квартиросъёмщика, если вы не заложили их в эту цифру.
Что добавил бы полный анализ
Покупка формирует капитал в недвижимости и может дорожать (или дешеветь); расходы на оформление сделки и последующую продажу особенно чувствительны при коротком сроке владения. Аренда сохраняет мобильность и снимает риск ремонта за свой счёт. При покупке новостройки в России деньги дольщика хранятся на эскроу-счёте до ввода дома в эксплуатацию — банк переводит их застройщику только после этого, что снижает риск для покупателя.
Упущенная выгода от вложения суммы первоначального взноса в другой инструмент может изменить итог сравнения — этот калькулятор её не капитализирует.
Что не моделируется
Налоговые вычеты (в том числе имущественный вычет при покупке жилья), рост стоимости недвижимости, изменение арендной ставки со временем, кредиты с плавающей ставкой и досрочное погашение здесь не учитываются. Для более глубокого анализа используйте ипотечный калькулятор и калькулятор сложных процентов.
Интересные факты
Ориентир «цена/аренда»
Соотношение цены квартиры к годовой аренде выше ~20 часто говорит в пользу аренды, ниже ~15 — в пользу покупки; локальный рост цен, ставки по ипотеке и налоги могут изменить этот вывод.
Скрытые расходы владения
Содержание жилья, взносы ТСЖ/УК, страхование и налог на имущество регулярно добавляют ощутимую долю от стоимости квартиры в год сверх самого ипотечного платежа.
Упущенная выгода от первоначального взноса
Деньги, «запертые» в первоначальном взносе, могли бы приносить доход в другом месте. Включите эту упущенную доходность в честное сравнение.
Эскроу-счета защищают покупателей новостроек
С 2019 года по 214-ФЗ деньги покупателей квартир в новостройках хранятся на счетах эскроу в банке и переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию — это снижает риск при покупке на этапе строительства.
Горизонт окупаемости
Многим семьям нужно несколько лет владения, прежде чем расходы на сделку и накопленный капитал перевесят аренду — считайте по конкретным годам, а не по интуиции.
Часто задаваемые вопросы
Нет. Сторона покупки — это только основной долг и проценты по кредиту на 30 лет после первоначального взноса. Добавьте налог на имущество, страхование, взносы ТСЖ/УК и содержание отдельно для реалистичного бюджета владения.
Покупка со временем формирует капитал в недвижимости; аренда — нет. Этот калькулятор сравнивает только ежемесячный денежный отток — он не учитывает погашение основного долга или изменение цены квартиры.
Тридцать лет — распространённый в России максимальный срок ипотеки, удобный для сравнения. Для другого срока посчитайте платёж в ипотечном калькуляторе и сравните его с арендой вручную.
Не обязательно — часть каждого платежа формирует капитал. Но если вы можете переехать в ближайшее время, высокие расходы на сделку способны перевесить это преимущество.
Введите реальный процент взноса, который готовы внести. Помните, что эти деньги, оставаясь в аренде, могли бы продолжать приносить доход, будучи вложенными в другой инструмент.
Источники
- Покупка жилья — руководство для потребителя Государственный институт развития в жилищной сфере: программы ипотеки и покупки жилья в России.
- Эскроу-счета при долевом строительстве Как работает защита средств дольщиков через эскроу-счета по 214-ФЗ.
- Финансовая грамотность при покупке жилья Разъяснения Банка России о выборе между арендой и ипотекой.